中國房地產走勢是一個熱門話題，同時也是一個十分敏感的話題。
國家統計局的數據顯示，今年前3個月全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長8.7%。這是在2008年全國商品房銷售面積同比下降達兩成的情形下出現的回升。因而數據實際上佐證了今年第一季度全國房地產市場出現的“小陽春”現象。然而，在房地產銷售表現不錯的同時，我們也注意到，房地產投資增長速度明顯放慢。1~3月份，全國完成房地產開發投資4880億元，同比增長4.1%，增幅雖然比1~2月提高3.1個百分點，但較去年同期增速大幅回落28.2個百分點。與此同時，開發商購置土地的積極性甚低，同比下降40%，完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降11.3%和16.2%。70個城市房價的環比已出現止跌回穩，但房價的同比降幅仍在有所加大，3月新建商品房房價同比下降1.9%。房價上半年下滑的壓力還存在，交易量尚不穩定，如何保持房地產投資的穩定增長，是房地產調控的主要目標。
三個穩字
今年政府工作報告中提到房地產市場的幾方面問題，主題有三個“穩”字，“穩定市場預期和信心，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展”。在兩會之前人們都在議論和猜測十大振興行業有沒有房地產？結果房地產沒有列入，于是有的說好有的說不好，各種意見都有。房地產沒有進入十大振興行業，是不是可以認為房地產地位下降了，房地產就不是國民經濟的重要支柱行業了呢？回答當然是否定的。我們看政府工作報告，大約有2萬多字，描述中國房地產的大約就有540字，就其字數而言，遠遠超過了十大行業文字的總和。
為什么總理要提出穩定、平穩。看國家統計局的第一季度數據顯示，好消息是全國房地產的銷售量開始出現恢復增長，北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市都是交易量猛增，而壞消息是房地產投資增長速度明顯放慢。房地產業帶動和涉及相關的五六十個行業，房地產投資增速的大幅度下降，必然拖累相關產業的投資增長，從而拖累整個GDP的增長，并對全國就業帶來巨大的負面作用。如果房地產不增長，甚至負增長，GDP要“保八”是非常困難的。房地產對GDP的貢獻既從投資方面也從消費方面體現，占比都不低，因此穩定投資，促進交易是當前宏觀經濟層面對房地產的要求。2009年，我國房地產市場無論投資、交易還是價格都要突出一個“穩”字。
三個夢想
北京奧運會的口號是“同一個世界，同一個夢想”。這個夢想是什么？當然夢想是美好的。全世界房地產行業也有美好的夢想。我把它歸納成三個夢：和諧居住、健康樓市、綠色建筑。這是國際房地產行業發展的三個目標，當然中國的房地產發展也正朝著三個目標前進。
第一個夢想是和諧居住。聯合國提出要實現“人人享有適當住房”的目標，中國共產黨十七大提出了“住有所居”的目標要求，并正在通過住房市場化和住房保障相結合的途徑努力去實現。第二個夢想是健康樓市，希望樓市保持健康發展的態勢。房地產市場健康發展主要體現為樓市的供求總量基本平衡，供求結構基本合理，房價基本平穩，本世紀初的幾年中，我國樓市一直保持了健康發展的態勢。而從2004年之后的幾年中，一些大城市房價波動較大，出現了房價上漲過快，不少城市出現了房價泡沫。國家先后出臺一系列調控政策，就是旨在控制房地產泡沫吹大和破裂，保持樓市健康運轉，因為樓市健康與金融運行健康密切相連，金融風險又是經濟的最大風險。因此保樓市健康就是保國家經濟安全。美國的次貸危機的案例，上世紀出現過的亞洲一些國家和地區，如日本、我國香港、我國臺灣房地產泡沫和金融危機的案例需要引起我們足夠的重視。第三個夢想是綠色發展。未來房地產產品將更多地體現在節能、環保方面，房地產發展要求體現“資源節約、環境友好”，這不僅是政府努力的方向，也是開發商順應社會發展趨勢的必然選擇。
三個夢想中，第一是制度，第二是市場，第三是產品，應該說房地產在這三方面都做出了很大的貢獻，人均住房面積大幅度增加，樓市保持旺盛局面，房屋也越蓋越好，但是我們在快速發展過程當中也出現了一些問題，第一，社會保障房投資不足，比例太低，出現“虛位”現象，全國600多個城市中有廉租房的不足200個城市。第二，房價上漲過快，有“虛火”，深圳等城市一度房價泡沫很大。第三是產品不注重隔熱保溫，有的“架子”很大，“免疫力”很低，有“虛胖”病。在未來的房地產發展中，實現住有所居、保障房充足，使市場健康發展，使我們的建筑成為綠色的產品，是我們的夢想。
三項因素
當前樓市應該說已出現回暖的跡象，說全面回暖還為時過早。為什么三四月份交易量出現明顯上漲，我認為主要有三項因素影響。
首先是政策效應顯現。國家降低貸款利率、降低房地產稅收，加上各地出臺了一系列調控政策，這些政策效應對買房者來說得到不少實惠，因而，促進買房效果明顯。其次是房地產開發商回調價格，北京、上海等大城市房價都有所下降，深圳等城市降價幅度較大，天津開發商說，他們的房價已經回調了20％~30％。房地產開發商在不同的城市、不同的地段、不同的樓盤，根據他們對市場的判斷，房價多少都有回調，這在很大程度上刺激了消費者的需求。再次就是所謂的剛性需求，總價位比較低的商品房或者二手房的交易量領先上升，顯現了剛性的自住型需求。
為什么我們不能斷言說全面回暖？第一，國際金融危機還未見底，中國的經濟還沒有完全復蘇。房地產雖然有回暖的跡象，但還在動蕩。第二，從房地產市場本身來看，真正的回暖應該是各種需求都主動進入市場，不僅要有剛性需求，還要有柔性需求，即改善性需求、投資性需求。現在來看，除了剛性需求以外，改善性需求、投資性需求等很少入市，只有當他們一起出來了才能稱為回暖。還有占據房地產總投資1/3的商業商務地產仍處于低迷狀態，也是不能說樓市全面回暖的原因。信心暖、樓市暖，所以信心很重要。目前，我們的消費信心指數和企業家預期指數都在上升，是好的消息。
我對今年的中國樓市，抱謹慎樂觀的態度。同時認為，政府對宏觀調控是反周期的，經濟熱的時候開“空調”降溫，冷的時候開“暖氣”保暖。這個原理同樣適合于消費者和開發商。對開發商來說，大家在熱火朝天搶地皮的時候千萬不要去搶，越搶越糟糕。反過來，現在土地市場低迷，倒是買地皮的好時候，地價比較低。但是，你資金鏈一定要好，有錢才敢拿。對消費者來說，大家都在搶房的時候你千萬不要搶，那時要么就是價格高了，要么就是沒有選擇的余地。現在房地產尚處在低潮，價格回落了，選擇余地較多，又能夠與開發商講價，該出手時，就可出手了。當然，也要評估自身的支付能力。
國家統計局的數據顯示，今年前3個月全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長8.7%。這是在2008年全國商品房銷售面積同比下降達兩成的情形下出現的回升。因而數據實際上佐證了今年第一季度全國房地產市場出現的“小陽春”現象。然而，在房地產銷售表現不錯的同時，我們也注意到，房地產投資增長速度明顯放慢。1~3月份，全國完成房地產開發投資4880億元，同比增長4.1%，增幅雖然比1~2月提高3.1個百分點，但較去年同期增速大幅回落28.2個百分點。與此同時，開發商購置土地的積極性甚低，同比下降40%，完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降11.3%和16.2%。70個城市房價的環比已出現止跌回穩，但房價的同比降幅仍在有所加大，3月新建商品房房價同比下降1.9%。房價上半年下滑的壓力還存在，交易量尚不穩定，如何保持房地產投資的穩定增長，是房地產調控的主要目標。
三個穩字
今年政府工作報告中提到房地產市場的幾方面問題，主題有三個“穩”字，“穩定市場預期和信心，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展”。在兩會之前人們都在議論和猜測十大振興行業有沒有房地產？結果房地產沒有列入，于是有的說好有的說不好，各種意見都有。房地產沒有進入十大振興行業，是不是可以認為房地產地位下降了，房地產就不是國民經濟的重要支柱行業了呢？回答當然是否定的。我們看政府工作報告，大約有2萬多字，描述中國房地產的大約就有540字，就其字數而言，遠遠超過了十大行業文字的總和。
為什么總理要提出穩定、平穩。看國家統計局的第一季度數據顯示，好消息是全國房地產的銷售量開始出現恢復增長，北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市都是交易量猛增，而壞消息是房地產投資增長速度明顯放慢。房地產業帶動和涉及相關的五六十個行業，房地產投資增速的大幅度下降，必然拖累相關產業的投資增長，從而拖累整個GDP的增長，并對全國就業帶來巨大的負面作用。如果房地產不增長，甚至負增長，GDP要“保八”是非常困難的。房地產對GDP的貢獻既從投資方面也從消費方面體現，占比都不低，因此穩定投資，促進交易是當前宏觀經濟層面對房地產的要求。2009年，我國房地產市場無論投資、交易還是價格都要突出一個“穩”字。
三個夢想
北京奧運會的口號是“同一個世界，同一個夢想”。這個夢想是什么？當然夢想是美好的。全世界房地產行業也有美好的夢想。我把它歸納成三個夢：和諧居住、健康樓市、綠色建筑。這是國際房地產行業發展的三個目標，當然中國的房地產發展也正朝著三個目標前進。
第一個夢想是和諧居住。聯合國提出要實現“人人享有適當住房”的目標，中國共產黨十七大提出了“住有所居”的目標要求，并正在通過住房市場化和住房保障相結合的途徑努力去實現。第二個夢想是健康樓市，希望樓市保持健康發展的態勢。房地產市場健康發展主要體現為樓市的供求總量基本平衡，供求結構基本合理，房價基本平穩，本世紀初的幾年中，我國樓市一直保持了健康發展的態勢。而從2004年之后的幾年中，一些大城市房價波動較大，出現了房價上漲過快，不少城市出現了房價泡沫。國家先后出臺一系列調控政策，就是旨在控制房地產泡沫吹大和破裂，保持樓市健康運轉，因為樓市健康與金融運行健康密切相連，金融風險又是經濟的最大風險。因此保樓市健康就是保國家經濟安全。美國的次貸危機的案例，上世紀出現過的亞洲一些國家和地區，如日本、我國香港、我國臺灣房地產泡沫和金融危機的案例需要引起我們足夠的重視。第三個夢想是綠色發展。未來房地產產品將更多地體現在節能、環保方面，房地產發展要求體現“資源節約、環境友好”，這不僅是政府努力的方向，也是開發商順應社會發展趨勢的必然選擇。
三個夢想中，第一是制度，第二是市場，第三是產品，應該說房地產在這三方面都做出了很大的貢獻，人均住房面積大幅度增加，樓市保持旺盛局面，房屋也越蓋越好，但是我們在快速發展過程當中也出現了一些問題，第一，社會保障房投資不足，比例太低，出現“虛位”現象，全國600多個城市中有廉租房的不足200個城市。第二，房價上漲過快，有“虛火”，深圳等城市一度房價泡沫很大。第三是產品不注重隔熱保溫，有的“架子”很大，“免疫力”很低，有“虛胖”病。在未來的房地產發展中，實現住有所居、保障房充足，使市場健康發展，使我們的建筑成為綠色的產品，是我們的夢想。
三項因素
當前樓市應該說已出現回暖的跡象，說全面回暖還為時過早。為什么三四月份交易量出現明顯上漲，我認為主要有三項因素影響。
首先是政策效應顯現。國家降低貸款利率、降低房地產稅收，加上各地出臺了一系列調控政策，這些政策效應對買房者來說得到不少實惠，因而，促進買房效果明顯。其次是房地產開發商回調價格，北京、上海等大城市房價都有所下降，深圳等城市降價幅度較大，天津開發商說，他們的房價已經回調了20％~30％。房地產開發商在不同的城市、不同的地段、不同的樓盤，根據他們對市場的判斷，房價多少都有回調，這在很大程度上刺激了消費者的需求。再次就是所謂的剛性需求，總價位比較低的商品房或者二手房的交易量領先上升，顯現了剛性的自住型需求。
為什么我們不能斷言說全面回暖？第一，國際金融危機還未見底，中國的經濟還沒有完全復蘇。房地產雖然有回暖的跡象，但還在動蕩。第二，從房地產市場本身來看，真正的回暖應該是各種需求都主動進入市場，不僅要有剛性需求，還要有柔性需求，即改善性需求、投資性需求。現在來看，除了剛性需求以外，改善性需求、投資性需求等很少入市，只有當他們一起出來了才能稱為回暖。還有占據房地產總投資1/3的商業商務地產仍處于低迷狀態，也是不能說樓市全面回暖的原因。信心暖、樓市暖，所以信心很重要。目前，我們的消費信心指數和企業家預期指數都在上升，是好的消息。
我對今年的中國樓市，抱謹慎樂觀的態度。同時認為，政府對宏觀調控是反周期的，經濟熱的時候開“空調”降溫，冷的時候開“暖氣”保暖。這個原理同樣適合于消費者和開發商。對開發商來說，大家在熱火朝天搶地皮的時候千萬不要去搶，越搶越糟糕。反過來，現在土地市場低迷，倒是買地皮的好時候，地價比較低。但是，你資金鏈一定要好，有錢才敢拿。對消費者來說，大家都在搶房的時候你千萬不要搶，那時要么就是價格高了，要么就是沒有選擇的余地。現在房地產尚處在低潮，價格回落了，選擇余地較多，又能夠與開發商講價，該出手時，就可出手了。當然，也要評估自身的支付能力。
