12月11日至12日，中央經濟工作會議圍繞房地產領域進行了諸多具體部署，包括積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式等。
從內容上來看，一方面，對房地產企業現存風險及難點進一步表態，相關支持政策或將持續加碼；另一方面，對房地產企業未來發展模式提出明確要求，指引行業加速邁向新發展模式。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這或意味著2024年房地產支持政策將持續加碼，除了繼續落實以“三支箭”為代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、下調居民房貸利率方面還有較大空間。
多措并舉暢通房企融資渠道
事實上，化解房地產風險作為國家重點工作內容之一，貫穿整年、遍布各地。據記者不完全統計，截至目前，年內各地已累積發布逾600條樓市新政，防范化解房地產風險、扎實推進保交樓工作、提振房地產市場信心等內容頻繁提及。
而在這過程中，資本市場作為重要融資支持平臺，不但通過首發融資、再融資、并購重組等方式為相關企業提供股權融資選擇，助力企業改善資產負債表；而且還通過交易所債券市場為其發債拓寬渠道，進一步滿足其對流動資金的需求。
具體來看，在股權融資方面，據數據統計，截至目前，自2022年11月份股權融資5項措施發布以來，共50家左右上市房企發布股權融資公告，擬募資逾千億元。其中，逾40家擬通過定向增發合計募集資金900多億元；4家擬通過發行可轉債募集資金110.91億元。
此外，值得注意的是，日前，證監會以及交易所官網信息顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金等3只首批消費類REITs已正式獲得證監會準予注冊的批復。
“這意味著，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎設施公募REITs盤活存量資產，幫助企業獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業的整體資產負債率。
在利用交易所債市方面，越來越多房企將此作為企業融資的重要渠道之一。例如，11月28日，華潤置地和招商蛇口2家房企公布公司債券發行結果，2家公司通過深交所債券市場發行，合計募集資金58.4億元。另外，部分房企為滿足公司業務發展需要、利用存量資產拓寬融資渠道，擬開展商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）業務，并獲得深交所關于本事項的無異議函。
“三大工程”指引行業加速高質量發展
此次中央經濟工作會議高度關注“三大工程”，并再次提及房地產發展新模式，這或將進一步推動房地產行業加快邁向高質量發展階段。事實上，今年以來，中央已多次在重要會議中強調“三大工程”的重要性，國務院常務會議亦先后審議通過了相關指導意見。
“三大工程”中的城中村改造，解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎設施解決的是新時期對于居住生活安全的配套設施訴求。
在58安居客房產研究院院長張波看來，預計未來保障性住房開發節奏會進一步加快，推進保障性住房發展的新模式將是下一輪房地產周期的重要舉措。明年，將有更多城市加快保障性租賃住房的推進節奏，通過多渠道共建等方式，讓多樣化、高品質的住房面市。
在融資端，股債共振，助力企業進一步化解資金流動性風險；在供給端，“三大工程”領航，引領企業邁向新發展模式。在此背景下，多位專家對房地產市場未來發展前景表示看好。
王青認為，2024年年中前后，房地產市場有望出現趨勢性回暖，這將結束行業約三年的下行周期。不過，綜合考慮“三大工程”部署，以及房住不炒的主基調會長期堅持，明年房地產行業出現“V型”反轉的可能性很低。
中指研究院市場研究總監陳文靜則表示，化解房企風險仍需要推動企業恢復自我造血，市場銷售實質性修復是改善企業資金面的關鍵，而銷售市場好轉仍需要需求端政策繼續托底發力，預計2024年一線城市將繼續優化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
