面對波譎云詭的房地產市場,最近“拐點”之爭再起。不同的是,此次爭論的焦點變為市場是否迎來了向上的“拐點”。
有資深業內人士認為,樓市也許并不存在拐點,因為很難判斷國內樓市肇始于2007年的這輪調整究竟始于哪一天。“正如其調整的起始線無從刻畫,它調整的腳步也不會是一聲號令即戛然而止。”
然而,“拐點”并不特指某一天,而是指一段時間。經濟學關于“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長,但2007年萬科集團董事長王石及目前國內多數經濟學家所引用的“拐點”的涵義更接近于“轉折點”。最近種種跡象表明,房地產業最壞的時刻確實已經過去,底部拐點也已形成。
在經歷了十年以來持續時間最長的觀望期之后,房價向下調整的力度令很多人仍感到“意猶未盡”,但各地樓市卻沒有繼續滑入深淵,而是在今年一季度突然放量。北京、上海等城市3月份的成交量甚至超越了2007年同期,接近歷史最高水平。如此反彈力度,使得之前的調整似乎“虎頭蛇尾”,還未見底就匆匆結束。
如果市場沒有出現實質性的回暖,成交量幾乎不可能突然放大到這種程度。盡管數據顯示,4月份各地一手和二手房成交量相對3月份有所萎縮,但相比去年仍然處于高位。筆者認為,這種萎縮是亢奮后的正常回調。即使市場掉頭向上,也將呈螺旋式發展,不可能一蹴而就,正常的回調反而有利于市場。
目前,業界普遍將今年一季度樓市回暖稱之為“小陽春”,并認為“小陽春”過后將出現“倒春寒”。支撐這種觀點的理由主要為以下三點:這波行情主要由被壓抑一年之久的剛性需求所推動,當“剛需”釋放完畢而投資性需求很可能不會承接入場;預計今年政府不會再出臺針對房地產市場的“救市”政策,去年年底的一系列利好會逐漸消化殆盡;宏觀經濟指標盡管有向好的趨勢,但在金融危機難言見底之際,國內經濟復蘇仍面臨較大阻力。
但是,如何判斷這是一波主要由剛性需求而不是資金推動的行情?目前,并沒有權威數據顯示一季度各地購房者的具體構成。因此,這些入市者到底屬于首次置業,還是改善性需求,抑或是投資需求,如同蒙上一層迷霧。
最近一段時間,一些城市的二套房貸政策已經開始放松,買家甚至可以享受和一套房一樣的優惠利率,加之目前利率處于較低水平,這些因素都會刺激一部分投資性需求入市。
從宏觀經濟層面上看,盡管國內GDP同比增速在今年一季度繼續減速,但更能反映經濟拐點和實際政策效果的年化環比增速已大幅反彈。
適度寬松的貨幣政策無疑是“雪中送炭”,令資金鏈行將繃斷的部分開發商得以喘息。潘石屹此前判斷,中國房地產企業已度過生死劫。原因是截至2008年年底到期的房地產公司的貸款,銀行基本都給予延期,且第一季度銀行給房企的貸款量非常大。國家統計局的數據顯示,1~3月房地產開發企業本年資金來源約1萬億元,同比增長9.2%。其中,國內貸款2545億元,增長8%。從上述數據不難看出,房企的資金壓力已大大緩解,這為房地產市場的持續回暖提供了可能。
最重要的是,和股市相似,中國房地產市場長期以來也是一個“政策市”。 不久前召開的國務院常務會議明確提出,要著力擴大消費特別是居民消費,穩定住房、汽車等大宗消費。此前中央和地方政府出臺的一攬子為房地產行業“松綁”的政策,表明這是一次系統性的“救市”。迄今為止,除保障性住房政策仍無調整之外,金融、稅收等方面一些不利于房地產行業發展的因素基本都已消除。此外,地方政府與開發商多年來形成一種特有的“共生關系”,使房價大跌幾乎成為一項“不可能完成的任務”。
有資深業內人士認為,樓市也許并不存在拐點,因為很難判斷國內樓市肇始于2007年的這輪調整究竟始于哪一天。“正如其調整的起始線無從刻畫,它調整的腳步也不會是一聲號令即戛然而止。”
然而,“拐點”并不特指某一天,而是指一段時間。經濟學關于“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長,但2007年萬科集團董事長王石及目前國內多數經濟學家所引用的“拐點”的涵義更接近于“轉折點”。最近種種跡象表明,房地產業最壞的時刻確實已經過去,底部拐點也已形成。
在經歷了十年以來持續時間最長的觀望期之后,房價向下調整的力度令很多人仍感到“意猶未盡”,但各地樓市卻沒有繼續滑入深淵,而是在今年一季度突然放量。北京、上海等城市3月份的成交量甚至超越了2007年同期,接近歷史最高水平。如此反彈力度,使得之前的調整似乎“虎頭蛇尾”,還未見底就匆匆結束。
如果市場沒有出現實質性的回暖,成交量幾乎不可能突然放大到這種程度。盡管數據顯示,4月份各地一手和二手房成交量相對3月份有所萎縮,但相比去年仍然處于高位。筆者認為,這種萎縮是亢奮后的正常回調。即使市場掉頭向上,也將呈螺旋式發展,不可能一蹴而就,正常的回調反而有利于市場。
目前,業界普遍將今年一季度樓市回暖稱之為“小陽春”,并認為“小陽春”過后將出現“倒春寒”。支撐這種觀點的理由主要為以下三點:這波行情主要由被壓抑一年之久的剛性需求所推動,當“剛需”釋放完畢而投資性需求很可能不會承接入場;預計今年政府不會再出臺針對房地產市場的“救市”政策,去年年底的一系列利好會逐漸消化殆盡;宏觀經濟指標盡管有向好的趨勢,但在金融危機難言見底之際,國內經濟復蘇仍面臨較大阻力。
但是,如何判斷這是一波主要由剛性需求而不是資金推動的行情?目前,并沒有權威數據顯示一季度各地購房者的具體構成。因此,這些入市者到底屬于首次置業,還是改善性需求,抑或是投資需求,如同蒙上一層迷霧。
最近一段時間,一些城市的二套房貸政策已經開始放松,買家甚至可以享受和一套房一樣的優惠利率,加之目前利率處于較低水平,這些因素都會刺激一部分投資性需求入市。
從宏觀經濟層面上看,盡管國內GDP同比增速在今年一季度繼續減速,但更能反映經濟拐點和實際政策效果的年化環比增速已大幅反彈。
適度寬松的貨幣政策無疑是“雪中送炭”,令資金鏈行將繃斷的部分開發商得以喘息。潘石屹此前判斷,中國房地產企業已度過生死劫。原因是截至2008年年底到期的房地產公司的貸款,銀行基本都給予延期,且第一季度銀行給房企的貸款量非常大。國家統計局的數據顯示,1~3月房地產開發企業本年資金來源約1萬億元,同比增長9.2%。其中,國內貸款2545億元,增長8%。從上述數據不難看出,房企的資金壓力已大大緩解,這為房地產市場的持續回暖提供了可能。
最重要的是,和股市相似,中國房地產市場長期以來也是一個“政策市”。 不久前召開的國務院常務會議明確提出,要著力擴大消費特別是居民消費,穩定住房、汽車等大宗消費。此前中央和地方政府出臺的一攬子為房地產行業“松綁”的政策,表明這是一次系統性的“救市”。迄今為止,除保障性住房政策仍無調整之外,金融、稅收等方面一些不利于房地產行業發展的因素基本都已消除。此外,地方政府與開發商多年來形成一種特有的“共生關系”,使房價大跌幾乎成為一項“不可能完成的任務”。
