日前,國家七部門聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》,引起了市場的極大關注。穩定房價新政的出臺,對房地產業及其上下游相關行業、以及相關上市公司將產生怎樣影響,本報特別約請有關行業研究員進行深入分析
房地產行業毛利率和利潤水平將受到國家價格調控的嚴厲挑戰,盡管并不能由此斷定房地產行業將進入衰退期。行業資金壓力、需求增長放緩壓力、土地供給壓力、土地-存貨-銷售回籠現金開發流程的資金平衡壓力、開發模式規范壓力集中起來將加快行業并購整合的節奏,加快行業重新洗牌和集中度提高的進程
此次政策的主要內容可以概括為:增加普通住房供應、穩定其價格,征收營業稅打擊投機性和投資性購房。國家從土地供應、土地轉讓、規劃調控、銷售價位等環節全面介入普通商品房市場,尤其值得注意的是,房地產主管部門將住房銷售價位、套型面積等作為土地出讓的前置條件,這意味著政府已將住房價格嵌入土地出讓環節。
同時,七部門要求地方對中小套型、中低價位房給予優惠政策,并明確要求各地政府在5月31日前公布享受優惠政策的普通住房標準,并在三部備案。所有這些都是前所未有的。
由此可見,國家已從供應和價格方面擠壓商品房市場的投機和投資泡沫,運用政策杠桿強化商品房的消費品屬性。2002年8月1日起,國家稅務總局和建設部發文個人購買并居住滿1年以上免征營業稅,根據這次政策,二手房轉讓時全額征收營業稅,根據測算,可以看到征收營業稅提高了投資性和投機性購房的經濟成本。
同時,我們認為,針對不足2年的二手房轉讓全額征收5%營業稅,和人民幣升值預期及人民幣匯率改革也有關系。通過稅收杠桿限制二手房轉讓既可以防、堵博弈人民幣升值預期的增量熱錢繼續流入房地產市場,同時又能防、堵博弈人民幣升值預期已流入房地產市場的存量熱錢"蜂擁而出"和"曲終人散"。上海地區4月實行的停止轉按揭三步并辦已經對投資性和投機性購房的轉讓和套現有了較強殺傷力。
普通住宅新房增量、限價,二手房限制流通導致的買賣價差,商品房價格將進入轉折期,價格的回調幾乎變得沒有疑問。局部地區消費性購房需求的觀望心理將轉為堅定的持幣待購心理。建設部部長汪光燾5月9日提出限制拆遷造成的被動性需求,引導合理的住房消費。可見,為行業所樂道的被動性需求增長也將暫時放緩。
因此,房地產行業毛利率和利潤水平將受到國家價格調控的嚴厲挑戰,盡管并不能由此斷定房地產行業將進入衰退期。行業資金壓力、需求增長放緩壓力、土地供給壓力、土地-存貨-銷售回籠現金開發流程的資金平衡壓力、開發模式規范壓力集中起來將加快行業并購整合的節奏,加快行業重新洗牌和集中度提高的進程。
具備實力整合央企非主營房地產業務和其他開發商資源的上市公司,如果其在土地和商品房銷售上的資金平衡能力能夠經受住行業需求和毛利率下降沖擊,那么其長期成長性和內在價值必能獲得提高,雖然短期內公司估值可能受到市場和投資情緒的影響。
編者按：混凝土行業，尤其是國家推行的商品混凝土行業，在新的房地產形勢下，推廣進程將受到一定影響，但是2005年仍然是全國混凝土行業大發展的一年！未來五年商品混凝土仍將保持高速發展！
