廣州市國土房管局日前發布數據顯示，上半年廣州市4萬套保障性住房（不包含貨幣補貼）已開工5804套，僅占總數的14.5%。記者發現，有多個區的開工率為“0”。按照保障房兩年多的建設周期，今年新開工的項目將直接影響2014年的保障房供應。
上半年開工率偏低，意味著廣州保障房建設的任務將被扎堆到下半年。據了解，今年年初廣州市即向國家開發銀行貸款110億元用于保障房建設，在政府主導的情況下，保障房建設資金仍然面臨著較大壓力。
開工率不足15%
據廣州市國土房管局最新數據，截至今年6月25日，廣州保障性住房（不包含貨幣補貼）已開工5804套，占總數的14.5%。上述部門于6月29日披露的“2012年全市住房保障年度目標任務情況表”顯示，上半年，包括天河區、白云區、黃浦區等在內的5個區保障房開工率竟然為“0”，而這5個區共承擔了超過5000套的建設任務。
另外一個突出的現象則是，廣州市本級的建設任務是27370套，但上半年僅開工率486套，完成率只有1.8%。
據去年同期數據，廣州2011年上半年的完成率超過40%，與之相比，今年上半年廣州保障房建設進度顯得十分緩慢。
廣州市住房保障辦公開的解釋是，與去年相比，今年廣州保障房新建項目均從土地紅線實物儲備階段開始實施，部分項目需調整控制性詳細規劃方案后再推進相關設計工作，前期工作難度也更大，但“經核對項目進展情況，可以確保按時完成年度開工任務”。
上半年不到15%的開工率，意味著廣州今年的保障房建設將有超過85%的任務量必須在下半年開工。
根據廣州市國土房管局披露的“廣州市2012年保障性住房建設計劃項目一覽表”，將有20個項目集中在今年10月份開工，但位于廣州市天河區的配建的兩個保障房項目還未給出具體的開工時間表。
廣州保障房建設節奏的 “前松后緊”，與去年全國各省市的情形如出一轍。據住房和城鄉建設部的統計，截至去年5月底，全國保障房開工率僅為34%，明顯慢于開工的計劃進程。但截至去年6月底，開工率攀升到56.6%，完成了此前確定的“時間過半、任務過半”的目標。去年9月底，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工986萬套，開工率高達98%，而截至10月底，今年全國城鎮保障性安居工程開工量就已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。
從各個省市的情況來看，除個別省市外，截至去年10月底，開工率幾乎都達到了100%。
資金仍是主要困難
中國房地產研究會副會長顧云昌在接受記者采訪時表示，保障房開發進度“前松后緊”有多方面的原因。一般來說，保障房的土地指標從下達到項目的規劃、開發需要一個過程，所以開工時間大多還是集中在下半年。
此外，他指出，資金來源也是一個不容忽視的問題。保障房建設的資金主要來源于政府的土地出讓金、住房公積金收益等，從這個角度來看，資金的籌措也需要時間。
對于上半年廣州市保障房建設開工率偏低的問題，廣州社科院研究員彭彭認為，“主要問題還是出在土地指標和資金來源上”。
按照 “廣州市住房建設規劃（2010～2012）”，2010年至2012年，廣州市將分別為保障房建設提供150公頃、78公頃和78公頃的土地供應，合計將為此提供超過300公頃的土地。
顧云昌指出，保障房建設資金“是地方政府財政預算之外的東西”，將提取一定比例土地出讓金和公積金收益，但主要還是來自于土地出讓金收入。
但現實情況卻是，房地產市場調控以來，一線城市的土地出讓金收入一降再降，無法保證保障房開發的龐大資金投入。
鏈家地產發布的數據顯示，包括北京、上海、廣州和深圳在內的一線城市2012年上半年土地出讓金僅為429億元，同比下降56.4%。一線城市的土地出讓金降幅為全國20重點城市之首，成交土地宗數僅為359塊，成交建設用地面積為1526公頃，平均樓面價為1677元/平方米，溢價率為8.1%，各項指標均降至2010年以來的最低點。
對商品房影響有限
雖然開工率偏低存在多方面的原因，廣州市住房保障辦也出面表示將會如期完成開工任務，對于這樣一個中央層面下達的“硬性任務”，地方政府無疑不敢掉以輕心。
也有業內人士擔心，如果上半年開工率偏低是受土地市場低迷、資金短缺的影響，一旦下半年土地市場持續低迷，廣州市4.5萬套的保障房建設任務能否按時完成還是未知數。
按照一般的建設周期，這一批保障房項目最早也要到2014年才能交付，也就意味著，對商品房市場造成的沖擊至少不會在今明兩年出現。
另外一方面，如果樓市調控繼續，土地市場的持續低迷難以避免，雖然各省市都制定了相當“宏偉”的保障房建設藍圖，但一旦土地出讓金減少，能否有足夠資金支撐保障房項目的建設還是一個無法忽視的問題，從這個角度來說，保障房建設對商品住宅市場的沖擊未必如想象中來得“猛烈”。
除此之外，減少經適房供應，大力發展公租房幾乎已經成為未來保障房建設的共識。以廣州為例，2012年制定的超過40000套的保障房計劃當中，公租房共計27500套，占據了相當大的比例，反之，可入市且直接影響商品房銷售的經適房僅3000套。
據記者了解，從今年開始，廣州就不再新批經適房項目，將大力發展公租房。相關分析指出，沒有產權、購買吸引力較小的公租房對商品房市場的影響十分有限。
上海易居房地產研究院分析指出，短期來看，保障房將分流低端商品住宅市場的部分需求，但保障房成交量占住宅市場總成交量的比例將在2013年達到最高峰（超過65%），隨后將下降并且保持穩定，大約只占37%左右的份額。
上半年開工率偏低，意味著廣州保障房建設的任務將被扎堆到下半年。據了解，今年年初廣州市即向國家開發銀行貸款110億元用于保障房建設，在政府主導的情況下，保障房建設資金仍然面臨著較大壓力。
開工率不足15%
據廣州市國土房管局最新數據，截至今年6月25日，廣州保障性住房（不包含貨幣補貼）已開工5804套，占總數的14.5%。上述部門于6月29日披露的“2012年全市住房保障年度目標任務情況表”顯示，上半年，包括天河區、白云區、黃浦區等在內的5個區保障房開工率竟然為“0”，而這5個區共承擔了超過5000套的建設任務。
另外一個突出的現象則是，廣州市本級的建設任務是27370套，但上半年僅開工率486套，完成率只有1.8%。
據去年同期數據，廣州2011年上半年的完成率超過40%，與之相比，今年上半年廣州保障房建設進度顯得十分緩慢。
廣州市住房保障辦公開的解釋是，與去年相比，今年廣州保障房新建項目均從土地紅線實物儲備階段開始實施，部分項目需調整控制性詳細規劃方案后再推進相關設計工作，前期工作難度也更大，但“經核對項目進展情況，可以確保按時完成年度開工任務”。
上半年不到15%的開工率，意味著廣州今年的保障房建設將有超過85%的任務量必須在下半年開工。
根據廣州市國土房管局披露的“廣州市2012年保障性住房建設計劃項目一覽表”，將有20個項目集中在今年10月份開工，但位于廣州市天河區的配建的兩個保障房項目還未給出具體的開工時間表。
廣州保障房建設節奏的 “前松后緊”，與去年全國各省市的情形如出一轍。據住房和城鄉建設部的統計，截至去年5月底，全國保障房開工率僅為34%，明顯慢于開工的計劃進程。但截至去年6月底，開工率攀升到56.6%，完成了此前確定的“時間過半、任務過半”的目標。去年9月底，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已開工986萬套，開工率高達98%，而截至10月底，今年全國城鎮保障性安居工程開工量就已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。
從各個省市的情況來看，除個別省市外，截至去年10月底，開工率幾乎都達到了100%。
資金仍是主要困難
中國房地產研究會副會長顧云昌在接受記者采訪時表示，保障房開發進度“前松后緊”有多方面的原因。一般來說，保障房的土地指標從下達到項目的規劃、開發需要一個過程，所以開工時間大多還是集中在下半年。
此外，他指出，資金來源也是一個不容忽視的問題。保障房建設的資金主要來源于政府的土地出讓金、住房公積金收益等，從這個角度來看，資金的籌措也需要時間。
對于上半年廣州市保障房建設開工率偏低的問題，廣州社科院研究員彭彭認為，“主要問題還是出在土地指標和資金來源上”。
按照 “廣州市住房建設規劃（2010～2012）”，2010年至2012年，廣州市將分別為保障房建設提供150公頃、78公頃和78公頃的土地供應，合計將為此提供超過300公頃的土地。
顧云昌指出，保障房建設資金“是地方政府財政預算之外的東西”，將提取一定比例土地出讓金和公積金收益，但主要還是來自于土地出讓金收入。
但現實情況卻是，房地產市場調控以來，一線城市的土地出讓金收入一降再降，無法保證保障房開發的龐大資金投入。
鏈家地產發布的數據顯示，包括北京、上海、廣州和深圳在內的一線城市2012年上半年土地出讓金僅為429億元，同比下降56.4%。一線城市的土地出讓金降幅為全國20重點城市之首，成交土地宗數僅為359塊，成交建設用地面積為1526公頃，平均樓面價為1677元/平方米，溢價率為8.1%，各項指標均降至2010年以來的最低點。
對商品房影響有限
雖然開工率偏低存在多方面的原因，廣州市住房保障辦也出面表示將會如期完成開工任務，對于這樣一個中央層面下達的“硬性任務”，地方政府無疑不敢掉以輕心。
也有業內人士擔心，如果上半年開工率偏低是受土地市場低迷、資金短缺的影響，一旦下半年土地市場持續低迷，廣州市4.5萬套的保障房建設任務能否按時完成還是未知數。
按照一般的建設周期，這一批保障房項目最早也要到2014年才能交付，也就意味著，對商品房市場造成的沖擊至少不會在今明兩年出現。
另外一方面，如果樓市調控繼續，土地市場的持續低迷難以避免，雖然各省市都制定了相當“宏偉”的保障房建設藍圖，但一旦土地出讓金減少，能否有足夠資金支撐保障房項目的建設還是一個無法忽視的問題，從這個角度來說，保障房建設對商品住宅市場的沖擊未必如想象中來得“猛烈”。
除此之外，減少經適房供應，大力發展公租房幾乎已經成為未來保障房建設的共識。以廣州為例，2012年制定的超過40000套的保障房計劃當中，公租房共計27500套，占據了相當大的比例，反之，可入市且直接影響商品房銷售的經適房僅3000套。
據記者了解，從今年開始，廣州就不再新批經適房項目，將大力發展公租房。相關分析指出，沒有產權、購買吸引力較小的公租房對商品房市場的影響十分有限。
上海易居房地產研究院分析指出，短期來看，保障房將分流低端商品住宅市場的部分需求，但保障房成交量占住宅市場總成交量的比例將在2013年達到最高峰（超過65%），隨后將下降并且保持穩定，大約只占37%左右的份額。
