2009年1月25日,美國(guó)白宮最新發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃進(jìn)度報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：近年內(nèi)要對(duì)200萬(wàn)所美國(guó)住宅和75%的聯(lián)邦建筑物進(jìn)行翻新，提高其節(jié)能水平。
大能源變革將成為美國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)革命的重要組成部分。
危機(jī)的沖擊中，中國(guó)也選擇了以能源產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為拉動(dòng)內(nèi)需的重要領(lǐng)域。但到目前為止，并沒(méi)有將大能源變革作為主力產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有將綠色建筑當(dāng)作一場(chǎng)新技術(shù)革命來(lái)經(jīng)略。這就有可能使我們失去一次主導(dǎo)全球新技術(shù)革命的歷史機(jī)遇。
消費(fèi)券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)的措施正在逐步展開(kāi)，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機(jī)重建問(wèn)題。目前來(lái)看，必須立即啟動(dòng)大轉(zhuǎn)型、大體量運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)需擴(kuò)張建設(shè)和新的內(nèi)需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費(fèi)的理想平臺(tái)。
過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是限制固定資產(chǎn)投資，就是限制房地產(chǎn)投資這個(gè)觀點(diǎn)是不對(duì)的；但是，重復(fù)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式以擴(kuò)大房地產(chǎn)投資也是不對(duì)的。金融危機(jī)為我們提供了一個(gè)以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的難得的歷史機(jī)遇。關(guān)鍵在于如何建立商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制。
經(jīng)測(cè)算，自2009年起，我們通過(guò)發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬(wàn)億元左右的宏大消費(fèi)市場(chǎng)，并可以利用中國(guó)現(xiàn)有的生產(chǎn)體系對(duì)稱性生產(chǎn)出這個(gè)新增規(guī)模最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，由此可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3個(gè)以上百分點(diǎn)。而且我們有信心，未來(lái)5年內(nèi)中國(guó)也可以維持這種基于轉(zhuǎn)型運(yùn)轉(zhuǎn)的高速增長(zhǎng)。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現(xiàn)有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過(guò)強(qiáng)制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風(fēng)系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術(shù)、黏接性建筑材料、恒溫調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽(yáng)能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，就可以帶動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級(jí)轉(zhuǎn)型為世界先進(jìn)的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個(gè)增建成本是目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來(lái)的。
解決這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有三個(gè)較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設(shè)拉動(dòng)；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進(jìn)；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經(jīng)濟(jì)景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動(dòng)這個(gè)轉(zhuǎn)型并帶動(dòng)其他房屋建設(shè)升級(jí)和創(chuàng)新是最適當(dāng)?shù)倪x擇。
全國(guó)城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設(shè)計(jì)存在問(wèn)題、房屋抗震性能沒(méi)有達(dá)到合理標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量整體或局部不合格、嚴(yán)重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴(yán)重問(wèn)題的危舊房屋面積超過(guò)了40億平方米。此等物業(yè)，將構(gòu)成未來(lái)十年進(jìn)行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對(duì)現(xiàn)存中國(guó)建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補(bǔ)，同時(shí)還應(yīng)該成為中國(guó)發(fā)展21世紀(jì)綠色建筑的主力領(lǐng)域和先頭試點(diǎn)。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計(jì)施工面積大約近25億平方米，其中新開(kāi)工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對(duì)于已開(kāi)工的項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)銷售，而同時(shí)我們必須積極主動(dòng)地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)沖3到5年房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，不啟動(dòng)危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對(duì)抗本次危機(jī)的后續(xù)沖擊風(fēng)險(xiǎn)。
政策推動(dòng)
倘若采取主要依靠社會(huì)和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級(jí)，就必須發(fā)揮國(guó)家現(xiàn)有資源的優(yōu)越性進(jìn)行分配調(diào)節(jié)。有關(guān)建議要點(diǎn)如下：
其一，政策支持：在現(xiàn)有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過(guò)政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調(diào)整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導(dǎo)，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進(jìn)投資者，啟動(dòng)大規(guī)模危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
自2009年起，未來(lái)3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，政府不參與投資。但是，相當(dāng)于政府只需要通過(guò)提高10億~20億平方米的容積率和開(kāi)發(fā)權(quán)利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時(shí)維持中國(guó)房屋商品化的改革進(jìn)程。
其二，運(yùn)轉(zhuǎn)形式：此等房屋的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會(huì)合作建房、開(kāi)發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開(kāi)工和竣工管理：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃，除滿足其他開(kāi)工條件之外，開(kāi)工時(shí)必須實(shí)現(xiàn)新增面積70％的預(yù)售并保證落實(shí)竣工年限，保證當(dāng)年開(kāi)工和當(dāng)年主體銷售，否則應(yīng)增加空置稅和相關(guān)罰金。
為了激勵(lì)危機(jī)時(shí)代的投資和建設(shè)，可以為這個(gè)特殊政策設(shè)立封閉期限，優(yōu)惠政策過(guò)時(shí)之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計(jì)劃。而逐步恢復(fù)按照規(guī)劃運(yùn)轉(zhuǎn)舊房改建工程，這樣的倒計(jì)時(shí)管理制度能夠激勵(lì)社會(huì)對(duì)舊房改造的建設(shè)速度。
其四，房屋性質(zhì)和土地出讓金：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃的新增面積應(yīng)按各地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，并由地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質(zhì)，理論上應(yīng)為商品房，特殊對(duì)象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設(shè)目標(biāo)：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃納入項(xiàng)目，應(yīng)統(tǒng)一采用建設(shè)部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強(qiáng)制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設(shè)計(jì)，推廣使用電子傳感器等先進(jìn)設(shè)施，力爭(zhēng)該等物業(yè)應(yīng)比普通住宅節(jié)能30％以上。
對(duì)現(xiàn)有的房屋增裝電子開(kāi)關(guān)并實(shí)行按戶節(jié)能計(jì)量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費(fèi)用，而且這個(gè)改革還可以延伸。
經(jīng)初步調(diào)查，特大城市這種危舊房改造的市價(jià)大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價(jià)格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關(guān)收費(fèi)會(huì)有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格彈性空間，這種房屋改造計(jì)劃具備大規(guī)模市場(chǎng)化的運(yùn)轉(zhuǎn)條件。
直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
由于本次危機(jī)延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，生產(chǎn)資料進(jìn)入下降通道，建筑成本進(jìn)入周期性的調(diào)整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項(xiàng)目提供了難得的歷史機(jī)遇和時(shí)空置換條件。
據(jù)筆者測(cè)算，自2009年起啟動(dòng)大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬(wàn)億元以上，而且對(duì)拉動(dòng)中國(guó)建筑材料的直接效益超過(guò)一萬(wàn)億元以上。
通過(guò)此等政府指導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)集成改造，中國(guó)建筑業(yè)有可能進(jìn)入世界領(lǐng)先水平，預(yù)計(jì)可增加中國(guó)建筑材料、建筑設(shè)計(jì)、建筑總包等出口能力2萬(wàn)億元人民幣以上。
由此，可加快將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主力體系投送到世界技術(shù)革命的尖端水平，而且，能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集群轉(zhuǎn)型，建立中國(guó)在未來(lái)百年內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新變革，組構(gòu)新的維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的戰(zhàn)略通道。
大能源變革將成為美國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國(guó)新能源產(chǎn)業(yè)革命的重要組成部分。
危機(jī)的沖擊中，中國(guó)也選擇了以能源產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為拉動(dòng)內(nèi)需的重要領(lǐng)域。但到目前為止，并沒(méi)有將大能源變革作為主力產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有將綠色建筑當(dāng)作一場(chǎng)新技術(shù)革命來(lái)經(jīng)略。這就有可能使我們失去一次主導(dǎo)全球新技術(shù)革命的歷史機(jī)遇。
消費(fèi)券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)的措施正在逐步展開(kāi)，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機(jī)重建問(wèn)題。目前來(lái)看，必須立即啟動(dòng)大轉(zhuǎn)型、大體量運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)需擴(kuò)張建設(shè)和新的內(nèi)需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費(fèi)的理想平臺(tái)。
過(guò)分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是限制固定資產(chǎn)投資，就是限制房地產(chǎn)投資這個(gè)觀點(diǎn)是不對(duì)的；但是，重復(fù)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式以擴(kuò)大房地產(chǎn)投資也是不對(duì)的。金融危機(jī)為我們提供了一個(gè)以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的難得的歷史機(jī)遇。關(guān)鍵在于如何建立商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制。
經(jīng)測(cè)算，自2009年起，我們通過(guò)發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬(wàn)億元左右的宏大消費(fèi)市場(chǎng)，并可以利用中國(guó)現(xiàn)有的生產(chǎn)體系對(duì)稱性生產(chǎn)出這個(gè)新增規(guī)模最終產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，由此可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3個(gè)以上百分點(diǎn)。而且我們有信心，未來(lái)5年內(nèi)中國(guó)也可以維持這種基于轉(zhuǎn)型運(yùn)轉(zhuǎn)的高速增長(zhǎng)。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現(xiàn)有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過(guò)強(qiáng)制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風(fēng)系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術(shù)、黏接性建筑材料、恒溫調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽(yáng)能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，就可以帶動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級(jí)轉(zhuǎn)型為世界先進(jìn)的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個(gè)增建成本是目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來(lái)的。
解決這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有三個(gè)較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設(shè)拉動(dòng)；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進(jìn)；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經(jīng)濟(jì)景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動(dòng)這個(gè)轉(zhuǎn)型并帶動(dòng)其他房屋建設(shè)升級(jí)和創(chuàng)新是最適當(dāng)?shù)倪x擇。
全國(guó)城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設(shè)計(jì)存在問(wèn)題、房屋抗震性能沒(méi)有達(dá)到合理標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量整體或局部不合格、嚴(yán)重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴(yán)重問(wèn)題的危舊房屋面積超過(guò)了40億平方米。此等物業(yè)，將構(gòu)成未來(lái)十年進(jìn)行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對(duì)現(xiàn)存中國(guó)建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補(bǔ)，同時(shí)還應(yīng)該成為中國(guó)發(fā)展21世紀(jì)綠色建筑的主力領(lǐng)域和先頭試點(diǎn)。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計(jì)施工面積大約近25億平方米，其中新開(kāi)工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對(duì)于已開(kāi)工的項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)銷售，而同時(shí)我們必須積極主動(dòng)地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)沖3到5年房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，不啟動(dòng)危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對(duì)抗本次危機(jī)的后續(xù)沖擊風(fēng)險(xiǎn)。
政策推動(dòng)
倘若采取主要依靠社會(huì)和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級(jí)，就必須發(fā)揮國(guó)家現(xiàn)有資源的優(yōu)越性進(jìn)行分配調(diào)節(jié)。有關(guān)建議要點(diǎn)如下：
其一，政策支持：在現(xiàn)有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過(guò)政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調(diào)整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導(dǎo)，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進(jìn)投資者，啟動(dòng)大規(guī)模危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
自2009年起，未來(lái)3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，政府不參與投資。但是，相當(dāng)于政府只需要通過(guò)提高10億~20億平方米的容積率和開(kāi)發(fā)權(quán)利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時(shí)維持中國(guó)房屋商品化的改革進(jìn)程。
其二，運(yùn)轉(zhuǎn)形式：此等房屋的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會(huì)合作建房、開(kāi)發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開(kāi)工和竣工管理：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃，除滿足其他開(kāi)工條件之外，開(kāi)工時(shí)必須實(shí)現(xiàn)新增面積70％的預(yù)售并保證落實(shí)竣工年限，保證當(dāng)年開(kāi)工和當(dāng)年主體銷售，否則應(yīng)增加空置稅和相關(guān)罰金。
為了激勵(lì)危機(jī)時(shí)代的投資和建設(shè)，可以為這個(gè)特殊政策設(shè)立封閉期限，優(yōu)惠政策過(guò)時(shí)之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計(jì)劃。而逐步恢復(fù)按照規(guī)劃運(yùn)轉(zhuǎn)舊房改建工程，這樣的倒計(jì)時(shí)管理制度能夠激勵(lì)社會(huì)對(duì)舊房改造的建設(shè)速度。
其四，房屋性質(zhì)和土地出讓金：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃的新增面積應(yīng)按各地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，并由地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質(zhì)，理論上應(yīng)為商品房，特殊對(duì)象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃應(yīng)繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設(shè)目標(biāo)：危舊房聯(lián)合開(kāi)發(fā)計(jì)劃納入項(xiàng)目，應(yīng)統(tǒng)一采用建設(shè)部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強(qiáng)制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設(shè)計(jì)，推廣使用電子傳感器等先進(jìn)設(shè)施，力爭(zhēng)該等物業(yè)應(yīng)比普通住宅節(jié)能30％以上。
對(duì)現(xiàn)有的房屋增裝電子開(kāi)關(guān)并實(shí)行按戶節(jié)能計(jì)量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費(fèi)用，而且這個(gè)改革還可以延伸。
經(jīng)初步調(diào)查，特大城市這種危舊房改造的市價(jià)大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價(jià)格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關(guān)收費(fèi)會(huì)有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格彈性空間，這種房屋改造計(jì)劃具備大規(guī)模市場(chǎng)化的運(yùn)轉(zhuǎn)條件。
直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
由于本次危機(jī)延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，生產(chǎn)資料進(jìn)入下降通道，建筑成本進(jìn)入周期性的調(diào)整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項(xiàng)目提供了難得的歷史機(jī)遇和時(shí)空置換條件。
據(jù)筆者測(cè)算，自2009年起啟動(dòng)大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬(wàn)億元以上，而且對(duì)拉動(dòng)中國(guó)建筑材料的直接效益超過(guò)一萬(wàn)億元以上。
通過(guò)此等政府指導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)集成改造，中國(guó)建筑業(yè)有可能進(jìn)入世界領(lǐng)先水平，預(yù)計(jì)可增加中國(guó)建筑材料、建筑設(shè)計(jì)、建筑總包等出口能力2萬(wàn)億元人民幣以上。
由此，可加快將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主力體系投送到世界技術(shù)革命的尖端水平，而且，能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集群轉(zhuǎn)型，建立中國(guó)在未來(lái)百年內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新變革，組構(gòu)新的維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的戰(zhàn)略通道。
