房屋“公攤面積”廢與存的話題，近日被內蒙古自治區住建廳的“已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部”的回復再次引爆。公攤面積一直被人們認為是房地產市場“最不透明的一項指標”，消費者大多搞不清楚買到的以建筑面積計價的房子，實際居住面積到底是多少，由此導致的糾紛與爭議也層出不窮。
公攤有多少難算清
買房的時候，您會關注房子的得房率嗎？會詢問房子的公攤面積是多少嗎？不久前，“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題上了微博熱搜，引起人們的廣泛關注。
據《法治日報》8月16日報道，山東省青島市的一名消費者全款購入某小區一套總面積為110.25平方米的住宅，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%。然而，2021年9月，消費者準備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實際套內面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達46%。
那么什么是公攤面積？根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
“將近1米厚的外墻，有一半的面積算作套內建筑面積。開發商銷售時有意混淆公攤、公攤系數、公攤率、套內建筑面積等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就把人繞暈了，根本不知道實際到手的套內面積到底有多大。”在北京鏈家增光路店，看了好多套二手房卻一直沒有出手的消費者李先生對記者吐槽道。
其實，消費者有關公攤面積的疑惑由來已久。北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，人們習慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但實際上公攤面積包括兩部分，一是保障業主正常生活所必需的公共建筑面積，二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“消費者想算明白公攤面積基本上是不太可能的。”金科地產集團副總裁方明富曾表示：“公攤包括門廳、電梯井、樓梯道、通風管道，以及為本棟樓服務的設施，比如房頂二次加壓的水箱，以及消防設施，都算本棟樓的公攤面積。實際上，消費者想測量、計算，都是非常復雜而且極其困難的。”
公攤面積易惹糾紛
“在現實生活中，公攤部分、公共部分（除公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業主所有的部分，比如小區的公共道路、公共綠地、配套用房等）對于業主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小區的公攤部分、公共部分，廣大業主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產生收益，由此產生的糾紛屢見不鮮。”王玉臣表示。
中原地產首席分析師張大偉對記者表示：“公攤面積背后的利益空間巨大，比如公攤面積一般都會跟裝修費、物業費、供暖費等費用綁定在一起。一些供暖部門、物業、裝修公司在計費時，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費用，公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，消費者覺得不合理也在情理之中。”
圍繞公攤面積還常會滋生諸多糾紛，比如小區中司空見慣被出租出售的地下車庫、內部經營性場所等，是否被算進公攤面積？如果回答為“是”，那么出租出售的收益理應歸全體業主所有，可現實生活中鮮有物業愿意向業主共享這部分收入。
值得關注的是，近日，內蒙古自治區住建廳在回復某政協委員提出的《關于規范房屋“公攤面積”的提案》時表示，已將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，公攤面積的相關話題引起了人們的廣泛關注，這說明該問題關系到廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實需要有關部門積極做思考和研究，這對保障購房者權益具有積極的作用。
公攤計算需全面衡量
既然公攤面積容易引發糾紛，那么能不能取消呢？在業內人士看來，取消公攤面積不可能一蹴而就，因為其有可能會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
針對“取消公攤面積”的熱議，正在北京房山某項目看房的劉先生對記者表示：“銷售員告訴我兩居室的得房率是70%多，100平方米相當于有30平方米是公攤。但是，并沒有說公攤都有哪些部位。公攤面積取消或者不取消不是問題的焦點，消費者要的是明明白白消費，不要讓公攤成為一本糊涂賬。建議在售樓處做一個像‘一房一價’那樣的公示，把公攤的計算方式公示清楚。”
王玉臣表示，根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現分攤的共有建筑面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。
據記者了解，目前，在北京，消費者與開發商簽訂房屋購買合同時，一般合同中都會顯示以套內建筑面積計價，并要填寫商品房的房地產測繪機構、預測建筑面積、套內面積、分攤共有建筑面積等信息。
“銷售人員賣房時一般會告訴消費者每平方米多少錢，然后按建筑面積計算出總價。簽合同時，房屋總價不變，但是合同是按套內建筑面積計價的，此時的單價會高于按建筑面積計價。但不管怎么說，房屋總價是不會變的，只是計算方式不一樣。”張大偉告訴記者。
張大偉指出，按套內建筑面積計價影響最大的是期房銷售。對于現房和二手房來說，購房者可以“所見即所得”。而是否以套內建筑面積計價對于購房者支付的房價款來說基本沒什么影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對于購房者而言，會影響物業費、供暖費等因為建筑面積衍生的收費。
內蒙古自治區住建廳也在對政協委員的提案的答復中稱：“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據已經實施多年，并且已有法律法規確認，如果改革計價依據，首先必須修改完善相關配套制度，明確套內建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現計價依據和標準從建筑面積向套內面積的平穩過渡， 因此實施的難度較大，周期較長。”
王玉臣認為，公攤部分是客觀存在的，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分充分公示，公開透明，那么涉及到公攤面積問題的糾紛勢必會大大減少。
“如果取消公攤面積，入住后對公共部位的管理、維護以及后續產生的安全責任都可能發生問題。如果購房人個人無力管理，則將影響小區的整體品質及全體業主的權益，因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現很多困難和問題。”北京市康達律師事務所律師孟麗娜對記者表示。
相關鏈接：公攤面積合理最重要
有的消費者認為公攤面積越小越好，這樣得房率比較高，那么事實是這樣的嗎？在首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，公攤面積十分重要，并不是越小越好。
她告訴記者，從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區品質。公攤面積太小，往往會以犧牲社區居住質量為代價，進而影響居住的質量與舒適度。
不同類型的房屋公攤面積不一樣。一般來說，多層建筑的公攤面積在8%—15%；小高層的公攤面積在10%—20%左右；高層的公攤面積一般在25%—30%。而公共設施、走廊越多，公攤面積也會越大，同樣，樓層越高，隨著電梯及消防等公共設施的增多，公攤面積也會越大。
趙秀池認為，個別開發商貨不對板，夸大公攤面積，這應該通過加強監管來解決，而不是僅靠取消公攤面積就能解決的。總體來說，公攤面積既不是越小越好，也不是越大越好，而應根據社區特點合理安排。更重要的是，要讓購房者明明白白買房子，讓公攤面積不再“霧里看花”。趙秀池還提醒廣大購房者：市場上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭。
