2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（簡稱：通知）。標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步，五一之前來一個驚雷，著實令人興奮，連度假的心情都美了幾分。
解讀
一、什么是REITS?
所謂REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是一種在公開市場交易、通過證券化方式將不動產資產或權益轉化具有較好流動性的標準化金融產品。也即不動產通過資產證券化，實現大拆小的操作。
如果上面這個不好理解，再用大白話來給你舉例解釋下：
如果有一條在運營且比較賺錢的高速公路擺在你面前，叫你買下來，一般人可能沒那個財力。但是現在很多人一起湊了50億，給到了基金公司，然后這個基金公司把這條高速公路（從政府手里）給買下來，而每個人的認購證明，就是這條高速的所有權的一部分。如果這條高速升值了，你的投資就漲了；如果你手頭緊，隨時可以賣掉折現。如果你沒賣掉繼續持有，那么高速每年收到的過路費在扣除各項運營成本后，還會給你分紅，并且這個分紅是每年比較穩定的。所以REITS它既不是股票，也不是債券，而是一個全新的投資品種。
二、它有什么特點？
首先是實物資產（不是虛擬）的所有權，看得見摸得著的。比如公路、鐵路、機場、收費港口、變電站甚至是商品房等都可以拿來團購，每個人不用花太多的錢，就可以成為其股東之一。
其次，流動性好、靈活性強；你買了以后，可以坐等收益，也可以隨時賣出折現。
第三，收益看得見，這些資產或大或小都是搖錢樹，具有穩定的現金流，也比較透明，每年都會有可預期的分紅。
第四，同為所有權，REITS要比股票的波動小（不會大起大落），一般人的心臟都能承受的起。
三、為什么要推出REITS？
1、幫助地方政府等去杠桿、增加基建投資
REITS的目標之一就是幫助地方政府、地方城投、國有企業等實現去杠桿。之前的文章中談過，如今地方政府等杠桿率高，所以地方政府如何去杠桿，這是一個眼前比較現實的問題。目前疫情特殊時期，基建刺激又不能斷，所以這種情況下怎么辦？基建投資的錢從哪里來？
可以說REITS的到來，就能部分解決這個問題。經過近40年的發展，一方面我國基建設施（以地方政府為主導）的存量規模巨大，因此如果能把這些存量巨大的基礎設施盤活，則能大大增加地方政府的現金流。發行基礎設施類REITs可以達到盤活存量資產、拓寬融資渠道的作用，而且由于很多基礎設施由政府投資，通過這種方式融資可以降低地方政府杠桿率，在目前新基建需要大量資金的情況下具有現實意義，屬于政策支持的投資領域。
那么這塊的體量有多大呢？據悉，中國已形成的存量基礎設施達100萬億，假如10%可用于REITs，就是10萬億。
2、起到蓄水池的功能
在談這一點之前，這里要插個小曲，那就是有人給REITS潑涼水。對于通知中提到的：優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。并且還得是具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好的增長潛力。所以這樣的項目屈指可數，因此得出的結論就是，這個沒什么大的意義。
關于這點，小編覺得他是沒看懂國家的另一個意圖，在這個特殊時期，REITS具有特殊的使命。因為一季度居民存款達8.3萬億，且經過疫情之后，市場上還會有更多的資金，而REITS相當于增加了一個蓄水池的功能。不至于資金壓在手里，造成通貨膨脹。
四、REITS對于基建領域的影響幾何？
首先這個REITS對于三方【資產端如地方政府方、金融機構、購買端如老百姓】都是多贏的局面，也是一個非常有利的嘗試。
其次REITs本質是找到新增資金的籌措渠道，所以對于基建投資絕對是個大利好。而對于基建領域中最受益的依然將會是建筑央企們。比如運營資產較多的中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國建筑等。
五、REITS該不該買？
1、從海外投資的案例來看，拉長時間，可以達到年化8%~10%，所以收益率還是不錯的。其次就是風險小，是介于股票和債券之間，可以幫助投資者在可控風險下的保值增值。
2、目前是試點階段，都是發達經濟區域的重點行業的優質項目，所以收益還是有保證的。
3、當然了，最后REITS也是有風險的。如果基礎資產的價格太高了，你以為買了一頭年輕力壯的奶牛，結果呢，實際上是一頭老奶牛，后面也是有可能會虧損的。最后就是REITS的價格也會受到市場利率波動的影響，如果市場利率大幅上升，那它的定價就會大幅下調，所以有投資意向的也要注意哦。
