5月10日央行宣布降息0.25%，對于庫存量大去化壓力大的樓市而言，期望降息能帶來5月房價、成交量的大幅上漲似乎不太現實。
根據國家統計局4月15日發布的最新的《2015年1-3月份全國房地產開發與銷售情況》（下稱《1－3月份開發與銷售情況》），1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1％。其中住宅銷售面積下降9.8%。
與之相對應的是，房地產投資增速也在下滑。2015年1-3月份，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9％。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2％。
億翰智庫研究總監張化東對此分析指出，由于此前市場去化不好，房企推遲開盤和已推未售的資源還非常充足。房企去年至今一直以去庫存為主，存量消化階段（去庫存）意味著二季度很難出現新開工的回升，所以一系列的降息降準政策短期提振地產投資的效果一般。
“直到地產投資被拉起來為止，經濟政策的放松腳步將不會停止。”張化東認為，這個時點上經濟政策還會進一步放松。由于地產投資目前依然處于對政策反應的弱彈性區域，未來進一步出臺降息降準政策空間非常之大。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞也表示，以杭州庫存高達16萬套來看，并不是幾次降息能解決問題的，而是要靠土地推出量的宏觀調節與房企營銷能力相結合來實現去庫存。
他認為，以往都是靠貨幣政策、雙限取消來加快去庫存，而現在地方政府應該多發揮主動性，但增加去化速度的政策目前也不宜過于激進。
而為了阻擋房地產投資下滑的趨勢，無論中央還是地方政府確實正在積極調整土地供應端。
投資下滑暫未扭轉
房地產投資下滑，主要壓力來自于房企利潤的下滑。克而瑞研究中心近期發布的《A股房企財務指標TOP20榜單》顯示，利潤排名前十的房企大部分都在做多元化，開辟新的利潤增長點。
根據2014年135家A股上市房企財務數據，行業銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態勢，分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和11.74%。開發綜合成本上揚與房價下行調整碰頭，在持續壓縮行業盈利空間。相較2013年3.87個百分點的降幅，2014年行業毛利潤率收縮幅度有所下降。
利潤下滑又與銷售密不可分，環環相扣，庫存的積壓顯得如此窘迫。今年3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中，住宅待售面積增加639萬平方米。而1-3月份商品房銷售面積和金額也在下降，以東部地區為例，商品房銷售面積8542萬平方米，同比下降11.9%，銷售額7120億元，下降10.8%。
據克而瑞研究中心統計，2014年末，A股135家房企存貨達2.21萬億元，同比上升15%，但由于房企普遍壓縮拿地和開工力度，漲幅較上年收窄11％。
2014年大型房企庫存微升5%，增幅同比減少18%。萬科庫存管控能力最佳，通過減少拿地和積極去化，企業庫存反而減少了4%。招商地產庫存上升29%，相比18%的銷售增長，庫存有輕度積壓現象。中型房企庫存水平上升23%，分化比較嚴重，除了泰禾集團、陽光城、中南建設外，其它中型房企庫存升勢溫和。
庫存量加大的同時，中、西部地區的房地產開發投資增速回落也比較明顯。《1-3月份開發與銷售情況》顯示，1-3月份，東部地區房地產開發投資10003億元，同比增長9.5%，增速比1-2月份回落1.9％；中部地區投資3116億元，增長6.9%，增速提高0.2％；西部地區投資3531億元，增長7.5%，增速回落3.6％。
張化東進而分析，地價房價差的水平直接影響房企利潤，進而也影響房地產投資。可以說，房企利潤實質上是由地價決定的。
例如4月16日，大名城豪擲50億元拿下上海兩塊地，其中一塊成交樓板價超過3萬元/平方米，而地塊周邊在售的一手樓均價3.78萬元/平方米；4月29日，藍光地產以19.53億元競得合肥高新區宅地，樓面價5543元/平方米，溢價率高達123.68%。地價高企的結果就是擠壓房企利潤。
在地價不下降、房價沒有明顯上升的情況下，房企利潤下降，房地產投資增速也隨之放緩。國家統計局數據顯示：1－3月份，房地產開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%。
土地新政密集出臺
“降地價是要把土地供給拉起來，三四線城市房價漲不起來，成交量變大，都是因為土地價格沒有上漲。” 張化東指出，地產投資回升將成為判斷整個經濟政策寬松進程非常關鍵的指標。
張化東認為，地價將決定地產投資從而決定經濟走勢。依照目前的地價房價差的水平看，地產投資回升還有很大的阻力。
對地產行業來說，2004年開始到2013年地產的大牛市的驅動力實際來自于供給端的土地招拍掛制度。而未來十年地產行業的驅動力同樣會來源于供給端的改革。
政府也已經開始調整土地供應。業界認為，3月27日國土資源部和住建部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“3·27”新政），是一個具有突破意義的政策，是本輪政策寬松之于地產行業的勝負手。能否成功地從供給端形成有效規制將決定經濟復蘇大趨勢，更決定了未來地產行業復蘇的路徑。
1-3月份，房企土地購置面積4051萬平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1123億元，下降27.8%，降幅收窄2.4個百分點。
一線城市的土地成交甚至已經出現了負增長的趨勢，比如上海今年至今（5.10）經營性土地（不包含工業用地）成交51幅，成交面積240.76 公頃，成交金額401.78億元，累積同比分別下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累積分別同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。
因此，4月29日，上海出臺《上海市城市更新實施辦法》，允許有條件實現土地變性。據上海市國土局介紹，隨著土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作將擺脫規模擴張，更加注重存量更新。將在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換。
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，《上海市城市更新實施辦法》標志著上海已經進入以存量開發為主的“內涵增長”時代，上海市中心拆遷成本高、舊區改造不可能一蹴而就、郊區地塊也要隨配套投入情況而供地，所以上海加大土地供應力度可能性并不大。
DTZ戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如此前接受記者采訪時分析指出，2014年上海市新增建設用地規模為18.84平方公里，土地市場供應銳減已成定局，但目前上海市可供盤活的工業用地存量達195平方公里，這將成為解決未來建設用地供應缺口的重要途徑。
值得一提的是，克而瑞研究中心研究員楊科偉指出，降息導致資金成本的降低，必然會激化企業對優質土地的競爭，一線城市核心區域地塊的爭奪將進一步加劇。但在成交規模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供應調減已成定局，因此年內土地成交規模的下行趨勢還是難以出現根本性的改變。
